واحد من كل ثلاثة من أصحاب الشقق في مانهاتن خسر المال عندما باعوا في العام الماضي

ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في نشرة Inside Wealth الإخبارية على قناة CNBC مع روبرت فرانك، وهو دليل أسبوعي للمستثمر والمستهلك من ذوي الثروات العالية. اشتراك لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

أكثر من ثلث الشقق السكنية التي تم بيعها في مانهاتن خلال العام الماضي تقريبًا تم بيعها بخسارة، على الرغم من أن الجزء العلوي من السوق كان أفضل حالًا، وفقًا لتقرير جديد.

على الرغم من التدفق المستمر للعناوين الرئيسية حول المبيعات المذهلة وارتفاع الأسعار في العقارات في مانهاتن، فإن متوسط ​​السعر للقدم المربع للشقق السكنية في مانهاتن ظل ثابتًا بشكل أساسي عما كان عليه قبل عقد من الزمن، وفقًا لتقرير صادر عن شركة براون هاريس ستيفنز. ووفقاً للتقرير، تم بيع واحدة من كل ثلاث شقق تم إعادة بيعها بين يوليو 2024 ويونيو 2025 بخسارة. عند إضافة التضخم وتكاليف المعاملات والتجديدات، فمن المرجح أن تكون حصة الخسائر من قبل بائعي الشقق أعلى، وفقا لمحللين عقاريين.

في حين أن البيانات لم تشمل التعاونيات، يقول المحللون إن أسعار التعاونيات كانت عمومًا بنفس الأداء أو أسوأ قليلاً من الشقق السكنية.

وقال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة ميلر صامويل للتقييم والأبحاث العقارية: “على مدى العقد الماضي، كانت مانهاتن تتحرك بشكل جانبي بشكل أساسي”.

ويتناقض ضعف الأسعار على المدى الطويل في مانهاتن بشكل صارخ مع معظم أنحاء البلاد، حيث ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير منذ الوباء، مما خلق أزمة واسعة النطاق في القدرة على تحمل التكاليف. وفقًا لـ Redfin، فإن 2% فقط من بائعي المنازل على المستوى الوطني الذين اشتروا منازل قبل الوباء معرضون لخطر البيع بخسارة.

لا تزال مانهاتن من بين أغلى الأسواق في البلاد، خاصة على أساس القدم المربع. وبلغ متوسط ​​سعر مبيعات مانهاتن في الربع الثالث 1.2 مليون دولار، في حين أن المتوسط ​​أقل بقليل من 2 مليون دولار، وفقًا لميلر صموئيل ودوغلاس إليمان. ومع ذلك، على المدى الطويل، يجد تحليل إعادة البيع أن توقيت الشراء في مانهاتن عادة ما يكون أكثر أهمية من الموقع.

أصحاب الشقق الذين اشتروا قبل عام 2010 حققوا الأفضل. وكان متوسط ​​المكاسب لأولئك الذين باعوا في تلك المجموعة خلال العام الماضي تقريبًا يتراوح بين 29% و45%، وفقًا لتقرير براون هاريس. بدأت الأسعار في الارتفاع بعد الأزمة المالية، وبلغت ذروتها في عام 2016. وهذا يعني بالنسبة لأولئك الذين اشتروا بين عامي 2011 و2015، أن مكاسب البيع في العام الماضي كانت متواضعة، حوالي 11٪.

وكان أكبر الخاسرين هم أولئك الذين اشتروا بعد عام 2016. حيث باعوا نصف المشترين الذين اشتروا بين عامي 2016 و2020 بخسارة خلال الفترة التي شملها الاستطلاع. ومن بين أولئك الذين اشتروا بين عامي 2021 و2024، كانت المكاسب ضئيلة – على الرغم من أن بعض المشترين الذين حصلوا على صفقات خلال ذروة تراجع كوفيد في أواخر عام 2020 وأوائل عام 2021 قد يكونون أفضل حالًا.

إن إضافة تكاليف أخرى للشراء والبيع والملكية من شأنه أن يزيد من الخسائر. تكاليف المعاملات في مانهاتن يمكن أن تتراوح من 6٪ إلى 10٪، وفقا للوسطاء. كما لا يتم احتساب التجديدات والتحسينات ضمن الخسائر، ولا رسوم الصيانة أو الضرائب. ومن شأن التكيف مع التضخم أن يؤدي أيضاً إلى زيادة الخسائر وانخفاض العائدات.

وقال ستيجن فان نيويربيرج، المدير المشارك لمركز بول ميلستين للعقارات في كلية الدراسات العليا لإدارة الأعمال بجامعة كولومبيا، إن التضخم زاد بنسبة 36% خلال العقد الماضي.

وقال: “إذا كنت قد استثمرت في شقة في مانهاتن في سبتمبر 2015 (قريبة من الذروة) وقمت ببيعها في أغسطس 2025 بنفس السعر الاسمي، أي عائد اسمي 0٪، فقد خسرت بالفعل 36٪ بالقيمة الحقيقية”. “وهذا أمر مثير للدهشة لأن الكثير من الناس يعتقدون أن العقارات وسيلة جيدة للتحوط من التضخم.”

وأشار إلى أن مؤشر أسعار المنازل الوطنية كيس شيلر ارتفع بنسبة 89٪ في السنوات العشر بين سبتمبر 2015 وأغسطس 2025، “أفضل بكثير مما كان عليه في مدينة نيويورك وأيضا أعلى بكثير من التضخم البالغ 36٪”.

تتنوع أسباب “العقد الضائع” في مانهاتن فيما يتعلق بأسعار الشقق بقدر ما هي موضع خلاف. أدى الحد الأقصى للتخفيضات الضريبية الحكومية والمحلية، والذي بدأ في عام 2018، إلى الضغط على الأسعار والطلب، كما فعل قانون الإيجار لعام 2019. كما أدت هجرة بعض أصحاب الدخل المرتفع إلى فلوريدا خلال كوفيد إلى زيادة المخاوف العقارية، على الرغم من انتعاش السكان والطلب بسرعة.

وكان الاستثناء الوحيد لهذا الاتجاه هو قمة السوق. أولئك الذين اشتروا وباعوا شققًا بقيمة 10 ملايين دولار أو أكثر حققوا أرباحًا مضاعفة، بغض النظر عن وقت شرائهم في البداية.

يقول السماسرة والمحللون إن التركيز المتزايد للثروة في القمة، وارتفاع أسواق الأسهم والطلب المتواصل من أولئك الأقل تأثراً بالدورات الاقتصادية ودورات السوق، أدى إلى استمرار المكاسب في سوق السلع الفاخرة.

وقال ميلر: “لقد كان أداء الحد الأعلى أفضل على مدار العقد، خاصة في، على سبيل المثال، أعلى 4٪ من السوق”. “السبب هو وول ستريت والأسواق المالية. والقدرة على الشراء نقدا، بغض النظر عن أسعار الفائدة”.

وقال ميلر إن ثلثي صفقات الشقق التي تمت في الربع الثالث تمت نقدًا، وهو أعلى بكثير من المتوسط ​​التاريخي البالغ حوالي 53٪ ويظهر استمرار اعتماد سوق مانهاتن على المشترين الأثرياء الذين لا يحتاجون إلى قروض عقارية.

وفي سوق يتسم بتقلبات متكررة في الارتفاع والهبوط، يقول الوسطاء إن الارتفاع الحالي يمثل فرصة لكل من المشترين والبائعين.

وقال جاريد أنتين، المدير التنفيذي في براون هاريس ستيفنز والمؤلف المشارك للتقرير: “أنا متفائل ولدي توقعات إيجابية للغاية بالنسبة للعقارات في نيويورك”. “على الرغم من أن بعض الأشخاص قد خسروا أموالهم في الصفقات (على مدى العقد)، إلا أن الخسائر كانت ضئيلة. وهذا يشير إلى طبيعة سوق مانهاتن الممتازة. هل يرغب الجميع في جني الأموال من عقاراتهم؟ بالطبع. لكن هذه السوق مستقرة بشكل لا يصدق”.

وقال أنتين إن البائعين الذين اشتروا خلال الانخفاض في عام 2020 وأوائل عام 2021 قد يحققون أيضًا أرباحًا عندما يبدأون في البيع.

ومع ذلك، مع ارتفاع الأسعار المتوسطة بالقرب من أعلى مستوياتها على الإطلاق وعدم اليقين بشأن الانتخابات البلدية المقبلة، يفضل العديد من المشترين المحتملين البقاء على الهامش والإيجار، حتى لو كانوا قادرين على الشراء. ارتفع عدد الأسر في مدينة نيويورك التي تجني أكثر من مليون دولار سنويًا وتستأجر أكثر من الضعف بين عامي 2019 و2023، ليصل إلى 5661، وفقًا لتقرير صادر عن RentCafe.

علاوة على ذلك، انخفضت العقود الموقعة للشقق الفاخرة – التي تبلغ قيمتها 4 ملايين دولار أو أكثر – بنسبة 39٪ في سبتمبر، وفقًا لشركة Olshan Realty، بعد الزيادات في أغسطس ويوليو. ويلقي السماسرة اللوم على الانخفاض السريع في المخزون ونقص المعروض الجديد من مشاريع تطوير الشقق بدلا من انخفاض الطلب أو المخاوف من أن يصبح زهران ممداني، الاشتراكي الديمقراطي، عمدة مدينة نيويورك القادم.

وقال ميلر: “هناك بالتأكيد خطر سلبي على السياسة”. “ولكن كما رأينا في الماضي، فإن هذه المخاوف عادة ما تكون مبالغ فيها.”