المستودعات العقارية تعيد التوازن. إليك ما يجب الانتباه إليه

ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في النشرة الإخبارية لـ CNBC Property Play مع ديانا أوليك. يغطي برنامج Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمر العقاري، بدءًا من الأفراد وحتى أصحاب رؤوس الأموال الاستثمارية وصناديق الأسهم الخاصة والمكاتب العائلية والمستثمرين المؤسسيين والشركات العامة الكبيرة. اشتراك لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

بعد الطفرة الناجمة عن الوباء والتراجع اللاحق، بدأ العرض والطلب على العقارات في المستودعات أخيرًا في التوازن ويظهران علامات جديدة للحياة.

التجارة الإلكترونية، والتي كانت المحرك الرئيسي لدورة الازدهار الأخيرة، لم تختف بالتأكيد، ولكن المزيد من الناس يعودون إلى الطوب والملاط. يركز مستأجرو المستودعات الآن على الكفاءة والقوة والموقع أكثر من التركيز على اللقطات المربعة.

لقد تباطأت عمليات التطوير الجديدة، وتضغط السياسات الفيدرالية على الداخل تصنيع، مما يساعد القطاع على مواجهة أسعار الفائدة المرتفعة وعدم اليقين الاقتصادي. ولم تعد الزيادات في الإيجارات حادة كما كانت قبل بضع سنوات، بل إنها في الواقع تنخفض قليلاً في بعض الأسواق بسبب زيادة العرض.

وقالت جودي جوارينو، المديرة التنفيذية لإقراض الرهن العقاري التجاري في بنك إنجلترا: “إيجارات العقارات الصناعية تظهر علامات استقرار، مما يشير إلى بيئة سوق أكثر توازناً”. جي بي مورجان تشيس، في مذكرة للمستثمرين.

إليك ما يجب مراقبته في المستودعات في عام 2026.

يشير القطاع الفرعي الكبير إلى مرافق التوزيع والمستودعات الكبيرة والحديثة التي تعمل كمراكز للخدمات اللوجستية والتخزين وتحقيق التجارة الإلكترونية. إنها تشكل حوالي ربع إجمالي مساحة المستودعات الصناعية في الولايات المتحدة

تقترب الوظائف الشاغرة من الذروة الدورية، وتتقلص أعمال البناء الجديدة، وفقًا لبيانات الصناعة. في النصف الأول من هذا العام، لا يزال العرض الجديد يفوق الطلب الجديد، لكن الفجوة تقلصت، وفقًا لبحث جديد من كولير. وتقود هذا الطلب شركات الخدمات اللوجستية الخارجية، بما في ذلك خدمات التوصيل مثل Ryder وDHL التي تنقل البضائع نيابة عن العميل.

وقالت ستيفاني رودريجيز، المديرة الوطنية للخدمات الصناعية في كوليرز: “لقد تجاوز الطلب في الربع الثالث بكثير النصف الأول من العام بأكمله، وهو مؤشر قوي آخر على أن العرض والطلب بدأا في الوصول إلى حالة متوازنة”.

وفي أكبر 20 سوقًا، ارتفع إجمالي معدل الشواغر في الصناديق الكبيرة بمقدار 19 نقطة أساس إلى 11٪ خلال النصف الأول من العام، وفقًا لشركة كوليرز. بلغ إجمالي العرض الجديد 48 مليون قدم مربع في النصف الأول من عام 2025، أي أقل بكثير من 330 مليون قدم مربع المكتملة في ذروة الدورة في عام 2023. ومن المتوقع أن تستقر الإيجارات على المدى القريب قبل أن تبدأ في النمو مرة أخرى.

يعد Big-box جزءًا رئيسيًا من سوق عقارات المستودعات بشكل عام، مدفوعًا بشكل خاص بالطلب من تجار التجزئة عبر الإنترنت والشركات التي تسعى إلى عمليات سلسلة التوريد الفعالة. ومن المؤكد أن السياسات الاقتصادية والسياسات الجمركية الأخيرة هزت هذا الطلب، ولكن مع استقرار تلك السياسات، يمكن أن يعود المزيد من الطلب. وسيكون انخفاض أسعار الفائدة محركا آخر.

وتشهد سلسلة التوريد، التي تعتمد بشكل كبير على المستودعات العقارية، أيضًا شيئًا من التحول الذي يمكن أن يزيد الطلب. في تقرير بعنوان “تنبؤات جريئة لعام 2026″، استشهدت شركة برولوجيس، أكبر شركة عقارية لوجستية في العالم، باتجاهات محددة لسلسلة التوريد يجب مراقبتها، بما في ذلك التوقعات التي:

1. وستشكل شركات التجارة الإلكترونية ما يقرب من 25% من عمليات التأجير الجديدة في العام المقبل، حيث ترتفع نسبة البضائع المباعة عبر الإنترنت إلى ما يقرب من 20% عالميًا بحلول نهاية العام.
2. ستكون الحاجة إلى مرافق لوجستية جاهزة للطاقة قادرة على دعم الأتمتة والتصنيع من أهم ثلاثة عوامل على مستوى العالم في اختيار الموقع.
3. وسوف يبث الطلب المرتبط بالدفاع في الولايات المتحدة وأوروبا حياة جديدة في الممرات الصناعية القديمة وينتج فئة جديدة من الأصول اللوجستية المتخصصة.
4. سيؤدي تقلص قدرة النقل بالشاحنات إلى ارتفاع أسعار الفائدة بنسبة مضاعفة في عام 2026، مما يجعل النقل حصة أكبر من إجمالي الإنفاق على سلسلة التوريد وتضخيم قيمة العقارات اللوجستية ذات الموقع الجيد.

تبرز القوة كمحرك رئيسي عبر المحافظ العقارية. وبعيدًا عن السرد المعتاد للتجارة الإلكترونية وقطاع مراكز البيانات، أصبح توفر الطاقة وتكثيف الشبكة من العوامل المحفزة المهمة للتسعير، وفقًا لتقرير حديث صادر عن شركة هاينز، وهي شركة عالمية لإدارة الاستثمار العقاري.

“بينما يستمر الطلب على إعادة الإمداد/النقل القريب في زيادة السرعة، وإن كان ذلك ببطء وبتأثير غير متساو إلى حد ما، تكمن الفرصة أيضًا في أصول التعبئة ذات المزايا القوية التي تدعم شبكات أسرع وأكثر كثافة؛ حيث كانت المسافة ذات يوم هي الميزة، فإن القرب يخلقها الآن،” وفقًا لتقرير هاينز.

تُظهر الأبحاث الإضافية التي أجرتها شركة Hines أن صافي استيعاب المستودعات يرتبط بالإنفاق على أعمال البناء والتشييد.

“يسلط هذا الاتجاه الضوء على مصدر محتمل آخر للطلب ليس فقط لمنشآت التصنيع الصناعية، ولكن لقطاع المستودعات الفرعي أيضًا،” وفقًا لتقريرها، الذي يتوقع أن إعادة التوطين وحدها يمكن أن تزيد الطلب الإجمالي على المستودعات على مدى السنوات الخمس المقبلة بنسبة 35٪ تقريبًا.

وقال جوارينو: “على الرغم من التقلبات في مشهد الاقتصاد الكلي، بسبب عدم اليقين بشأن أسعار الفائدة والسياسة التجارية، فإن العقارات الصناعية القريبة من الموانئ تظل حيوية”. “قد تؤدي التعريفات إلى ارتفاع التكاليف وتحديات سلسلة التوريدولكن هذه المواقع تعتبر أساسية للحفاظ على مرونة سلسلة التوريد والتكيف مع التحولات التجارية.”

مثال على ميزة القرب: أمازون. تعكس استراتيجيتها اللوجستية العقارية اتجاهًا وطنيًا أوسع، مع إعطاء الأولوية للكفاءة والأتمتة والقرب من المستهلك على نطاق واسع، وفقًا لمذكرة من كوستار.

كتب خوان أرياس، المدير الوطني للتحليلات الصناعية في مجموعة CoStar Group: “إنها نقطة انعطاف مثيرة للاهتمام للمطورين الصناعيين وصناديق الاستثمار العقارية التي استفادت من طفرة عصر الوباء”.

وسلط أرياس الضوء على تباطؤ التأجير، مشيرًا إلى أن أمازون استحوذت هذا العام على 61 عقارًا لوجستيًا فقط، بانخفاض من 100 في عام 2024 وما يصل إلى 300 في السنوات الأخيرة. وقال أرياس إن طلبها على مرافق ذات مساحة أكبر وصل إلى أدنى مستوى له منذ سبع سنوات، لكنه لا يزال ينجذب إلى المباني الأحدث والأطول، مع التركيز على مراكز التوزيع الحديثة والفعالة.

كما هو الحال مع كل شيء آخر، الذكاء الاصطناعي وتكنولوجيا العقارات تترك بصمة على قطاع المستودعات أيضًا. إنهم يساعدون المالكين والمشغلين على تحليل سلاسل التوريد وأنماط المرور والبيانات بشكل أكثر كفاءة – وهو أمر مهم بشكل خاص في تحديد مواقع المستودعات المحتملة. كما أنهم يساعدون في إدارة المخزون والتنبؤ باحتياجات الصيانة، وكلاهما يقلل التكاليف.